Так есть ли пузырь на российском рынке недвижимости?
(авторская колонка в газете "Взгляд")
Министр экономического развития Максим Орешкин заявил, что не видит предпосылок для появления в России пузыря на рынке недвижимости. Так министр прокомментировал опасения, связанные со снижением ставок по ипотеке.
Как отметил Максим Орешкин, за десятилетие цены на недвижимость в России практически не изменились, а зарплаты существенно выросли, что сделало новое жилье доступнее для россиян. Для сравнения министр привел в пример китайский Шанхай, где при московском уровне зарплат цены на недвижимость в три раза выше, чем в Москве.
Так ли в действительности благостна картина?
По состоянию на апрель 2017 года только в Москве и ближайшем Подмосковье – на крупнейшем в России рынке недвижимости – было не продано более семи миллионов квадратных метров жилья в новостройках.
Сокращается средняя площадь квартиры, на которую предъявляют спрос. Сейчас средняя квартира имеет площадь 49,3 квадратных метра, тогда как еще два года назад этот показатель составлял 56,8 квадратных метра.
Спрос на жилье также сократился примерно на 15%.
На фоне кризиса спроса (а именно поэтому не растут цены) ужесточается регулирование в сфере жилищного строительства. В частности, июльский закон о дополнительной защите дольщиков – закон достаточно парадоксальный.
С одной стороны, обманутых собственно дольщиков в России не так уж и много. Основные социальные сложности связаны с пострадавшими при попытках обойти уже действующий закон с целью удешевления жилья – их правильнее называть «обманутыми кооператорами» (поскольку они чаще всего вступали в разного рода кооперативы).
С другой стороны, новый закон приводит к существенному удорожанию строительства именно при законной, зарекомендовавшей себя схеме долевого строительства. Это происходит не только из-за требований по перечислению страхования в специализированный фонд (1,2% средств, полученных по ДДУ), но и требований по поддержанию существенного размера кассовых остатков (резервирование 10% собственных средств в банке).
Помимо удорожания строительства следует обратить внимание и на другой факт: существенная часть подмосковной и московской недвижимости выкуплена, но не используется. Проще говоря, куплена с целью перепродажи в расчете на рост цен. Статистика нераспроданной недвижимости ее не видит.
Эти факторы свидетельствуют как раз о том, что ситуация на рынке диаметрально противоположна утверждению министра – на рынке недвижимости есть пузырь. И мы присутствуем при его сдутии.
К возникновению этого пузыря привела низкая диверсификация нашей экономики: по сути, средний класс имел выбор вкладывать деньги в недвижимость или в акции пары-тройки полугосударственных компаний нефтегазового сектора.
Это привело к избыточной концентрации капитала в строительной отрасли и к недофинансированию производственной сферы, зарплаты работников которой должны были служить источником покупательного спроса на строящиеся квартиры.
В сложившейся ситуации кризис строительной отрасли стал одним из ключевых факторов банковского кризиса: застройщики стали хуже обслуживать кредиты, что вызвало в банковском секторе эффект домино. Сотни банков лишились лицензий.
Теперь есть искушение оказать прямую поддержку строительному сектору для расширения продаж по текущим ценам, но к желаемому эффекту это не приведет. Общество лишь потеряет еще какую-то часть с таким трудом заработанного капитала.Такая политика могла бы сочетаться с повышением инфляции: чтобы упростить заемщикам возврат взятых на растущем рынке кредитов. Но в России сейчас проводится политика низкой инфляции – рекордно низкой инфляции.
При низкой инфляции любая искусственная поддержка цен выльется лишь в надувание пузыря и большие потери в будущем.
Выход из ситуации один – поддержать покупательный спрос. И это не только доступная ипотека (что немаловажно). Это и уверенность работников в их будущих доходах. Без такой уверенности ипотеку не берут.
Поддержка промышленных предприятий заказами, налоговое стимулирование инвестиций в производственный сектор и налоговые льготы предприятиям, повышающим заработную плату рабочим, в комплексе сформируют тот платежеспособный спрос, который выльется в приобретение квартир и развяжет возникший на рынке недвижимости узел. Или – выпустит лишний воздух из пузыря.
