Учли ли московские депутаты замечания?
(авторская колонка в газете "Взгляд")
Сегодня Мосгордума проголосовала за закон Москвы «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве». Закон приняли большинством голосов. Против проголосовали только коммунисты, вставшие на защиту частной собственности. Какими только парадоксами ни богата наша политическая действительность?
Голосование состоялось после массового митинга против реновации, собравшего, по разным оценкам, от 7 до 30 тысяч человек, но до окончательного принятия Государственной Думой соответствующего федерального закона, открывающего путь программе. Госдума 20 апреля приняла закон в первом чтении, после чего его дальнейшее рассмотрение приостановил председатель палаты Вячеслав Володин.
В своей недавней статье для «Взгляда» я обращал внимание на некоторые риски, которые видел в находящемся в процессе утверждения федеральном законе. Постараемся разобраться, насколько те замечания были учтены в московском законе «О допгарантиях».
Закон по-прежнему не устанавливает критериев домов, которые могут участвовать в реновации. Правда, что важно, вводится норма, гарантирующая, что для включения дома в программу решение должно поддержать 2/3 жителей.
Введение в закон критериев, определяющих дома, подпадающих под реновацию, никак не ограничило бы прав тех, кто хотел бы принять участие в программе (жителей пресловутых «хрущёвских пятиэтажек»), однако существенно защитило бы права собственников иных квартир. На фоне полной неопределённости о судьбе недвижимости в Москве на неё падают цены – раз (это прямой ущерб для миллионов москвичей), а банки приостанавливают программы ипотечного кредитования на «вторичном рынке», опасаясь, что объект ипотеки снесут – два. Это, в свою очередь, ущемляет права тех, кто не имеет своего жилья и хочет его приобрести в «старом» жилом фонде ближе к центру столицы.
Важно отметить, что и гарантия учёта мнения в текущем виде не может быть названа определённой, ведь форма выявления и учёта мнения жильцов будет определена правительством Москвы – исполнительным органом, в спор с которым недовольные жильцы как раз и будут вступать. Конфликт интересов налицо.
Ряд неснятых и оставшихся без ответа вопросов носит существенный характер: в равной ли степени будут учтены голоса собственников квартир разной площади, как учитывать голоса жителей коммунальных квартир, как будут соотноситься голоса собственников и голоса жителей, занимающих квартиры на условиях социального найма? Ответов в законе нет, а иметь законные гарантии по этим вопросам хотелось бы.
Другой немаловажный вопрос: по сути дела голосование собственника жилья по вопросу участия дома в реновации означает сделку по распоряжению принадлежащим ему недвижимым имуществом: закон прямо именует обмен квартир в рамках реновации меной. Такие сделки должны, по закону, совершаться в нотариальной форме. Но вместо согласия собственника на реновацию в нотариальной форме предлагается «механизм, который будет определён правительством Москвы». Требование о форме сделки установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, а закон субъекта Федерации противоречить федеральному закону не может. Конфликт норм и поле для судебных тяжб налицо.
Скажу более того: вопросы гражданского права и вовсе отнесены к исключительному ведению Российской Федерации по Конституции. Поэтому не вполне ясно, почему эти вопросы регулируются не федеральным законом, а законом Москвы. Насколько это конституционно? Вопрос больше похож на риторический.
Конечно, важнейшие гарантии, которые появились в московском законе – это право на получение денежной компенсации за жилые помещения (принцип равноценности), а также право на получение денежной компенсации за нежилые помещения.
Но здесь важно иметь в виду, что федеральный закон указанных норм в рассматриваемой на данный момент редакции не содержит. Поэтому необходимо, чтобы соответствующие нормы были перенесены из московского закона в федеральный ко второму чтению (хотелось бы, чтобы с учётом высказываемых экспертами замечаний). На сегодняшний день по той же причине несоответствия регионального закона федеральному все перечисленные дополнительные гарантии не будут иметь силы.
Ни федеральный, ни московский законы не затрагивают касающегося миллионов семей вопроса – как быть, если квартира была куплена в ипотеку? Обязанность банка принять новую квартиру в залог вместо старой и запрет для банка требовать досрочного погашения ипотечного кредита не закреплён пока ни в федеральном, ни в московском законе.
Мы видим, что важнейшая программа, рассчитанная на 2 – 3 триллиона рублей и касающаяся жителей 4,5 тысяч многоквартирных домов, принимается в явной спешке, без проработки многих существенных деталей. И без должной коммуникации с обществом.
Увы, часто протесты москвичей связаны с тем, что по непонятной причине инициаторы закона оставляют большое количество вопросов на усмотрение чиновников, вместо того, чтобы чётко прописать гарантии жителей в соответствии с Конституцией и гражданским законодательством прямо в законе. Уверен, будь это так – многих протестных ситуаций удалось бы избежать.
Но у депутатов Государственной Думы остаётся поле для устранения вызывающих недовольство вопросов при подготовке закона ко второму чтению.
